Предыдущие годы до наступления экономической депрессии 2008 года в Украине состоялся подъем строительной отрасли, то, что произошло позже, называют стремительным падением. За два украинских кризисных года отрасль строительства пострадала, как ни одна другая в нашей стране. Помимо падения и остановки развития, кризис обострил массу проблем, ранее скрывшихся за стремительным ростом. Для нормального и ровного дыхания строительного рынка следует провести несколько существенных реформ, решить накопившиеся вопросы, без которых движение вперед и вверх невозможно, считают специалисты компании "Соцмарт".
Строить жилье дешевле 4 тыс. грн. за кв. м невозможно, считают в Минрегионстрое. Себестоимость не может быть ниже 6 тыс. грн. за кв. м, уверяют застройщики. Тем временем украинцы покупать такое «дешевое» жилье не в состоянии – платежеспособность сохранили лишь те, которые приобретают элитные квартиры и особняки.
Свернули не в ту сторону?
В Минрегионстрое, под руководством которого за 1,5 млрд. грн. бюджетных средств в прошлом году было выкуплено почти 6 тыс. квартир (330 тыс. кв. м), сегодня уже считают, что можно было пойти другим путем. «Если бы средства, за которые купило квартиры правительство в прошлом году, были направлены на первый взнос, то можно было бы привлечь еще около 3 млрд. грн со стороны населения», - считает замминистра регионального развития и строительства Дмитрий Исаенко.
Риелторы признают, что рынок жилой недвижимости еще не достиг своего ценового дна. Но они и не ожидают обвала рынка в результате требуемой Нацбанком переоценки банковских залогов на 25%. «Деньги» решили прощупать возможные пределы снижения цен.
Действия банков – главная причина сохранения цен на недвижимость выше точки равновесия
Цены на недвижимость могут просесть еще минимум на 15%
О том, что цены на недвижимость достигли дна, много говорили еще в 2009 году. Но сейчас у специалистов по недвижимости появились сомнения в том, что это было дно. Вице-президент Международной федерации недвижимости «FIABCI-Украина» Александр Бондаренко считает: учитывая депрессивное состояние экономики и банковской системы, говорить о прохождении ценового дна на рынке недвижимости не стоит. По его прогнозам, в ближайшие полгода ситуация вряд ли изменится, поэтому возобновления роста цен, а также увеличения количества сделок на рынке ожидать пока не стоит. «Рынок недвижимости первым входит в кризис и последним из него выходит», − объясняет г-н Бондаренко.
Национальный банк в декабре прошлого года обязал иностранцев с целью покупки недвижимости в Украине открывать инвестиционные счета, чтобы операции осуществлялись исключительно в гривне. При этом регулятор разъяснил банкам, как себя вести в данной ситуации, т.е. новый порядок осуществления иностранных инвестиций в связи со вступлением в силу 24 ноября 2009 года изменений в Закон «О режиме иностранного инвестирования». И хотя механизм работы с инвестсчетами официально в силу еще не вступил, игроки рынка недвижимости, работающие с иностранцами, уже столкнулись с проблемами отторжения подобной схемы со стороны нерезидентов.
Счет всему голова
Выходит, теперь путь к карману иностранца лежит через инвестиционные счета. Захочет иностранный гражданин обзавестись домом в столице, апартаментами в Крыму или другом «райском уголке» Украины (впрочем, как и автомобилем, оборудованием и другим движимым и недвижимым имуществом), то он должен получить украинский идентификационный код и открыть инвестсчет в банке.
Коллапс на рынке недвижимости затронул не только жилье в городах-миллионниках, пострадали от кризиса и города-спутники, причем намного сильнее, чем мегаполисы. За кризисный 2009 год недвижимость в городах-сателлитах подешевела на 35--65%.
Первичное жилье в пригородах почти повсеместно перестало достраиваться
5000–6000 грн/м² – уже вполне реальная цена на квартиру в пригороде столицы
Денежный покупатель в пригородах встречается куда реже, чем в столице и городах-миллионниках
Агентства недвижимости и продавцы с ностальгией вспоминают времена трех-четырехлетней давности, когда покупка жилья в пригороде крупного города была для многих весьма небедных людей чуть ли не единственной возможностью стать квартировладельцем за разумные деньги. Поэтому спрос был велик, и цены росли. Например, если в 2005 году в Киеве однокомнатную квартиру дешевле $50 тыс. было найти сложно, то в «спутниках» за такие деньги вполне реально можно было купить «двушку». А уже в 2008 году цены на недвижимость в столице и некоторых ее «спутниках» практически сравнялись. Например, в Вишневом или Вышгороде купить однокомнатную квартиру можно было за такие же деньги, что и в спальных районах Киева.
На фоне европейских рынков недвижимости украинский остается более привлекательным и интересным с точки зрения доходности. Но возвращение иностранных инвесторов сдерживают все еще слишком большая цена предложения на объекты коммерческой недвижимости и высокая доходность украинских суверенных облигаций. Поэтому пока они лишь изучают обстановку.
По европейским меркам
Международные консультанты по недвижимости ожидают, что в 2010 г. мировой рынок недвижимости опять станет привлекательным для инвесторов. Однако ожидаемый уровень доходности от вложений будет существенно ниже того, что прогнозировали в 2006-2007 году. При этом и консультанты, и сами инвесторы пересмотрели подходы к определению того, какой проект считать интересным.
Рыночная цена жилой недвижимости и далее будет снижаться, пока не появится платежеспособный спрос. Но пока рынок не достигнет дна, он не оживет и количество реальных сделок не увеличится. Об этом в интервью корреспонденту ЛІГАБізнесІнформ рассказала заместитель главы совета Украинского общества оценщиков Наталья Лебедь.
- Как сократилось количество сделок на рынке вторичного жилья в кризисном 2009г.?
- Сделки, которые проводились в 2009 году – это в основном сделки за счет собственных накоплений граждан.
По данным Государственного реестра ипотек, представленным Министерством юстиции Украины, по итогам января-ноября 2009 года количество регистрационных действий по сравнению с таким же периодом 2008 года сократилось на 77%. Хотя то же Министерство юстиции за указанный период зафиксировало общее снижение количества сделок с недвижимым имуществом в Украине на 31%.
На мой взгляд, учитывая, что рынок недвижимости сегментирован не только по функциональному и территориальному признакам, но и в некотором смысле по социальному признаку, некой статусности в частности объектов жилой недвижимости, общий спад в сегменте жилой недвижимости составляет не менее 60%.
Косвенным подтверждением этого вывода может быть также анализ общего объема предложений на продажу и аренду жилья, как на вторичном, так и на первичном рынке (доверие к которому еще меньше), в частности, по Киеву.
- Какова, по Вашему мнению, сегодня оптимальная цена квадратного метра вторичного жилья в Киеве?
- Сейчас мы имеем ситуацию, когда огромное число объектов приобретено на пике роста рыночной стоимости, да еще и в основном за кредитные ресурсы в валюте, с надеждой роста их рыночной стоимости. Естественно, что сейчас на рынке идет некоторая эмоциональная борьба между теми, кто ощущает себя пострадавшим от кризиса на рынке жилой недвижимости, и теми, кто из-за роста цен не имел возможности осуществить свои планы. Но трезвый взгляд на ситуацию с покупательной способностью граждан и домохозяйств, на мой взгляд, должен взять верх.
Немецкая инвесткомпания Bankhaus Main, с 2007 года пытающаяся открыть в Украине ипотечный банк, снова получила разрешение на это от Антимонопольного комитета. Предыдущая попытка не увенчалась успехом из-за начала финансового кризиса, передает iBud.ua. Впрочем, недавно Bankhaus Main занялась кредитованием, поэтому у нее есть шанс закрепиться на украинском рынке. Но ее развитие будет сдерживать запрет валютного кредитования и высокая стоимость длинных ресурсов, говорят эксперты.
АМКУ вчера сообщил о выдаче немецкой компании Bankhaus Main AG разрешения на создание в Украине ПАО "Ар Джи Ай Банк". Bankhaus Main – новый бренд немецкой инвестиционной компании RG Securities, которая выступала советником Deutsche Bank в Украине и проводила размещения акций украинских компаний на Франкфуртской фондовой бирже.
Это уже вторая попытка немецкой компании начать бизнес в Украине. В 2007 году RG Securities получила разрешение Антимонопольного комитета, но в течение отведенных ей 18 месяцев не успела создать банк, передает iBud.ua. Начало финансового кризиса заставило RG Securities отказаться от создания банка до "улучшения экономической ситуации" (см. Ъ от 18 марта 2009 года), но ее партнер – Deutsche Bank – в этот же период создал в Украине "Дойче Банк ДБУ".
Цены на землю во всей стране падали почти весь год, но в последние два месяца тенденция изменилась на обратную. Пока о восстановлении рынка эксперты говорить не спешат, но оптимистичными прогнозами на следующий год делятся охотно.
В 2009 г цены на землю в Украине снизились на 30-40%. Правда, снижались они на протяжении первых 10 месяцев, а в ноябре-декабре неожиданно продемонстрировали положительную динамику. Но увеличение стоимости участков как раз в конце года эксперты не склонны объяснять ростом спроса на землю. По словам ведущего специалиста департамента маркетинга компании SV Development Сергея Костецкого, причиной положительной динамики скорее всего стало обыкновенное снижение курса доллара. Из-за этого обстоятельства продавцы подняли цены в валюте, чтобы не утратить прибыль в гривнах. Правда, как уточнил эксперт, речь по-прежнему идет скорее о ценах предложения, а не реальных сделок.
В то же время увеличение стоимости участков как раз в конце года эксперты не склонны объяснять ростом спроса на землю. По словам ведущего специалиста департамента маркетинга компании SV Development Сергея Костецкого, причиной положительной динамики скорее всего стало обыкновенное снижение курса доллара. Из-за этого обстоятельства продавцы подняли цены в валюте, чтобы не утратить прибыль в гривнах. Правда, как уточнил эксперт, речь по-прежнему идет скорее о ценах предложения, а не реальных сделок.
В ходе опроса, проведенного исследовательским центром SEOLA Group Ideas Factory в период с 7 по 21 декабря 2009 г., руководители ведущих мировых инвестиционных и девелоперских компаний констатировали минимальную инвестиционную привлекательность украинского рынка недвижимости. Вместе с тем, по их мнению, еще остались шансы выйти из сложившейся ситуации без серьезных потерь. «Рынок недвижимости Украины, перегретый до предела спекулятивными транзакциями и «раздутым» кредитованием, охвачен серьезным системным кризисом. Основные проблемы 2008 г. - ограниченный доступ к финансовым ресурсам и снижение платежеспособного спроса - в 2009 г. только обострились. Влияние на рынок спада деловой активности, минимального спроса, снижения арендных ставок и незначительного объема нового строительства усиливается сложной и слабо прогнозируемой ситуацией в финансово-экономической системе Украины. Все это очень сильно ударило по инвестиционной привлекательности рынка», - говорится в материалах исследования.
