Действия банков – главная причина сохранения цен на недвижимость выше точки равновесия

Цены на недвижимость могут просесть еще минимум на 15%

О том, что цены на недвижимость достигли дна, много говорили еще в 2009 году. Но сейчас у специалистов по недвижимости появились сомнения в том, что это было дно. Вице-президент Международной федерации недвижимости «FIABCI-Украина» Александр Бондаренко считает: учитывая депрессивное состояние экономики и банковской системы, говорить о прохождении ценового дна на рынке недвижимости не стоит. По его прогнозам, в ближайшие полгода ситуация вряд ли изменится, поэтому возобновления роста цен, а также увеличения количества сделок на рынке ожидать пока не стоит. «Рынок недвижимости первым входит в кризис и последним из него выходит», − объясняет г-н Бондаренко.

То, что кризис продолжается, подтверждает и президент Союза специалистов по недвижимому имуществу Украины (ССНУ) Александр Рубанов. По его словам, количество сделок в январе 2010 года по Киеву составило примерно 300−350, а это самый низкий показатель за последние 10 лет. И хотя в феврале покупатели были более активными, все равно предложение намного превышает спрос. В целом, как подсчитал г-н Бондаренко, за время кризиса количество транзакций по недвижимости сократилось на 90%, то есть вдесятеро.

Цены на жилье с начала кризиса упали более чем на 40% , как уже писали «Деньги». К тому же многие сделки, как отмечают сами риелторы, сейчас проходят мимо них. Покупатели и продавцы предпочитают сами договариваться и заключать сделки (на сайте «Денег» есть сервис, позволяющий им находить друг друга − http://dengi.ua/boardsrealty.html). Очень большое количество квартир находят другого владельца путем обмена. Кто-то меняет однокомнатную на двухкомнатную с доплатой, а кто-то готов обменять земельный участок на приличное жилье в городе.

Киев и регионы – «1:2»

По данным Союза специалистов по недвижимости Украины, за первые зимние месяцы 2010 года не произошло никаких существенных ценовых изменений. В частности, в Киеве за январь−февраль вторичное жилье подешевело меньше чем на 1%. Средняя цена предложения жилья в столице сейчас составляет примерно $1900 за 1 м². Купить однокомнатную квартиру в спальном районе города предлагают по цене от $48 тыс., а в районах поближе к центру − от $60 тыс.

Незначительное увеличение цен эксперты наблюдают в некоторых регионах. В частности, во Львове за январь−февраль отмечен рост цен предложения на 10%. В конце февраля средняя стоимость жилья во Львове составляла около $1200 за 1 м². В историческом центре города однокомнатные квартиры выставлены на продажу с ценами от $45 тыс., в отдаленных от центра − от $30 тыс. Однако, как заверил г-н Бондаренко, это повышение не характеризирует рынок. «Начало года – это тот период, когда в страну из зарубежья возвращаются «заробитчане», и на заработанные там деньги улучшают свои жилищные условия. Но следует понимать, специфика рынка недвижимости такова, что ощутимо повлиять на него могут только те деньги, которые заработаны внутри страны», − заверил Александр Бондаренко.

В Донецке средняя стоимость вторичного жилья составляет примерно $950 за 1 м². За такие же деньги предлагают квартиры и в Днепропетровске.
Риелторы Харькова отмечают, что после окончания выборов покупатели стали все больше интересоваться жильем. В основном спрашивают недорогие «гостинки» и однокомнатные квартиры. Цена предложения квартир на вторичном рынке Харькова стартует с $800 за 1 м². В Одессе средняя цена предложения составляет $1200 за «квадрат».

Сравнивая цены на жилье в городах-миллионниках и Киеве, «Деньги» заметили, что хотя цены упали, ценовые пропорции не изменились. Квартиры в Киеве, по сравнению с большинством других «миллионников», стоят примерно в два раза дороже. И только некоторые областные центры могут похвастаться почти столичными ценами.

Например, Львов. Цена «единички» в центре этого города, вполне сопоставима с ценой столичной «единички», только в спальном районе. Похожая ситуация и в Одессе. Причем в Приморском районе Одессы цены на квартиры такие же, как и в прицентральных районах Киева. Правда, не стоит забывать, что так как единого реестра недвижимости в Украине нет, то говорить можно только о ценах предложений. Реальные сделки зачастую осуществляются со скидками, достигающими 20%. Эта цифра и есть размер возможного снижения цен предложения в ближайший год-полтора.

Строительная депрессия

Строителям по-прежнему нелегко. Возобновившееся строительство коммерческой недвижимости – хороший для экономики знак, но жилая все еще находится в анабиозе. Многие стройки в Киеве так и остаются замороженными. Причем, как считает г-н Рубанов, примерно у 20% объектов в столице нет будущего в ближайшие 10 лет. Пока покупатели снова не станут доверять застройщикам, ожидать увеличения спроса на недостроенное жилье не стоит. Люди не рискуют вкладывать средства в дома-фантомы. А инвесторы не готовы пока выкупать финансово «брошенные» несостоятельными застройщиками дома (см. мнение г-на Шости).

Сейчас сделки на первичном рынке проходят только по уже построенным домам или объектам, совсем близким к завершению.
После снижения цен на 30−40% в 2009 году в 2010-м ситуация пока остается относительно стабильной. Но некоторые стройкомпании, несмотря на кризис, продолжают строить − они на протяжении января−февраля 2010 года пересмотрели свои цены в сторону повышения. Но большинство застройщиков по-прежнему радуют скидками и акциями.

По данным портала «Столичная недвижимость», по итогам января стоимость квартир была увеличена в пяти объектах. В тоже время на девяти объектах цены были снижены. Стоимость 1 м² жилья экономкласса в домах, введенных в эксплуатацию, в январе 2010 года составила 10 944 грн. Это почти на 10% дороже, чем в домах, которые планируются к сдаче в 2010 году, и более чем на 15% дороже, чем в домах, которые будут сданы в 2011 году. В среднем же купить в Киеве строящееся жилье сейчас можно от 8500 грн за 1 м².

В первой столице Украины – Харькове − первичные метры предлагают за 5800−15 000 грн за 1 м². В Донецке купить первичную недвижимость можно от 5500 грн за 1 м². В Одессе купить недостроенное жилье можно примерно за 7000 грн за «квадрат».

Чуда не будет

Возможно, расшевелит рынок недвижимости и поспособствует снижению цен стресс-тестирование коммерческих банков, проводимое НБУ. Напомним, в соответствии с письмом НБУ (№40-511/621-1844) коммерческие банки до 30 апреля 2010 года должны предоставить результаты стресс-тестирования и переоценить залоговую недвижимость, оценка которой проводилась до 1 июля 2009. Как сказано в письме, при переоценке залоговой недвижимости чистый кредитный риск принимается к расчету с применением корректирующего коэффициента 0,75 к стоимости, определенной в отчете об оценке имущества, и соответствующего коэффициента в зависимости от категории кредитной операции. Это означает, что стоимость залоговой недвижимости должна снизиться на 25%.

А снижать цены есть на что – до кризиса банки активно выдавали кредиты на покупку жилья. По данным Украинской национальной ипотечной ассоциации, по состоянию на 1 января 2010 года средние размеры задолженности по ипотечным кредитам (в расчете на одного заемщика) на балансах банков составляют: на покупку жилья − 288,8 тыс. грн, кредиты на строительство жилья под залог незаконченного строительства – 454,2 тыс. грн, кредиты на покупку земли – 621,4 тыс. грн. Общий объем ипотечных кредитов в Украине на 1 января 2010 года составлял 107,4 млрд грн.

Рефинансирование, полученное банками от НБУ, позволило им пока «придержать» залоговые квартиры, не сбрасывая их немедленно на открытом рынке – оттого и замерли цены. Но если кредитная политика НБУ станет жестче, то банкам придется начать реализовывать залоги, причем они будут готовы делать это с дисконтом от 25% и больше. Однако эксперты, с которыми общались «Деньги», сомневаются в таком исходе. К тому же по нескольким причинам.

Во-первых, цены на квартиры до 2009 года были примерно на 40% выше (в долларовом эквиваленте), чем сегодня. Кредиты выдавались в долларах при минимальном первоначальном взносе − то есть на 75−90% стоимости жилья. Поэтому даже после банковской переоценки залогов на 25%, недвижимость со скидкой все равно окажется дороже, чем в среднем по рынку.

Во-вторых, сами финучреждения не заинтересованы в обвале цен на жилье. По мнению Александра Рубанова, банки − это те участники рынка, которым в первую очередь невыгодно резкое снижение цен на недвижимость, поскольку банки при обвале цен понесут большие убытки.
И, в-третьих, реализация залогового имущества не такой уж простой процесс. Как рассказал директор департамента ипотечного кредитования «Сведбанка» Евгений Склеповой, сегодня банк может реализовывать залоговое имущество, если на то есть согласие заемщика. Часто стоимость выставленной на продажу залоговой недвижимости составляет сумму задолженности по кредиту и гораздо выше текущей рыночной цены. К тому же реализация залогов усложняется еще и длительной процедурой. Банк не может самостоятельно продавать недвижимость злостного неплательщика до получения права собственности на это жилье.

Но вот если банк, выдавший кредит, обанкротился, то его заемщикам может оказаться не сладко. Случается, что банк-банкрот продает кредитный портфель другому банку. Это не самый худший вариант. Проблемные кредиты могут отойти к коллекторским компаниям – со всеми вытекающими для таких заемщиков последствиями. В любом случае, если в банке начата процедура ликвидации, заемщику следует выяснить у временной администрации, каким образом продолжать выплату кредита.

Залоговые риски

Как уже неоднократно писали «Деньги», ничего сверхинтересного в предложениях залогового имущества на сайтах банков нет. Зато, иногда придя в банк даже для того, чтобы открыть платежную карточку, можно встретить банковского служащего, раздающего свои визитки и предлагающего обращаться к нему для покупки залогового имущества.
Нужно учесть, конечно, что покупка залогового имущества – затея рискованная: не исключено, что человек, квартиру которого продает банк, может отказаться освобождать жилплощадь или будет отстаивать свои права в судах.

Управляющий партнер адвокатской фирмы «Васько и Назарчук» Вадим Васько рассказал «Деньгам», что возможные проблемы, в общем, сводятся к одному: покупатель заплатил деньги, а жилье не получил. По его словам, такое может произойти в нескольких случаях. Во-первых, когда банк отнимает недвижимость в принудительном порядке, то есть продает залог на аукционе против воли должника. «При этом должник может оспорить действия банка в суде, и в таком случае покупателя ожидает долгий судебный процесс», − пояснил юрист. Г-н Васько рекомендует вообще воздержаться от покупки недвижимости, которая продается банками с аукционов вопреки воле должника.

Во-вторых, должник может отказаться покидать жилье. «Покупателю придется применять меры для выселения должника из приобретенной недвижимости, а если там прописаны несовершеннолетние дети, сделать это может быть крайне сложно», − предупреждает г-н Васько. Проблемы при покупке залогового имущества могут возникнуть еще и если на отчужденное имущество имеют права супруг продавца или его наследники, которые узнали об отчуждении намного позже.

Проще всего, конечно же, покупать то залоговое имущество, которое владелец продает добровольно под контролем банка. Но такое жилье, как правило, оценивается продавцом по ценам выше рыночных – потому что ему нужно закрыть кредит, взятый в те времена, когда цены были существенно выше нынешних.

Но если уж продаваемая банком с торгов квартира идеальна с точки зрения параметров и цены, то, прежде чем осуществить сделку, следует провести юридический аудит: проверить правоустанавливающие документы, договор ипотеки, выяснить круг лиц, имеющих хоть какие-то права, связанные с квартирой. «Особенно тщательно следует соотносить момент перехода права собственности на недвижимость с моментом передачи денег: оплата должна вноситься не ранее момента перехода права собственности на покупателя», − подытожил Вадим Васько.

Дорогая столица

Ориентировочная стоимость вторичного жилья в Киеве, $ за м²*

Район Цена Изменение стоимости за месяц, %
Весь Киев 1965 -0,34
Центр 3026 -1,55
Около центра 2155 -0,75
Окраина 1800 -0,07
Далекая окраина 1580 +0,6

Столичные стройки

Ориентировочная стоимость первичного жилья в столице, грн за м²*

Район Цена на 1 января 2010 года Цена на 1 марта 2010 года Изменение стоимости с начала года, %
Голосеевский 19 330 17 860 -7,6
Дарницкий 8349 8561 +2,5
Деснянский 9445 9600 +1,6
Днепровский 12 507 11 350 -9,3
Оболонский 10 989 13 801 +25
Печерский 19 390 20 167 +4
Подольский 17 674 18 256 +3
Святошинский 11 599 11 743 +1,2
Соломенский 13 902 13 578 -2,3
Шевченковский 29 287 26 370 -10
В среднем 14 670 14 578 -0,2

Подальше от Киева

Ориентировочная стоимость жилья в городах-миллионниках, грн за м²

Город Вторичное жилье Первичное жилье
Днепропетровск 6000 12 000
Донецк 4800 11 000
Львов 7000 9000
Одесса 7200 13 000
Харьков 7000 15 000

Дмитрий Шостя, руководитель отдела продаж компании НБК:

− Недвижимость однозначно дальше дешеветь не будет. В скором времени начнется плавный рост цен, особенно на объекты, которые реально строятся, и обратный отток покупателей с "вторички" на "первичку". Чем ближе дата сдачи дома и, соответственно, меньше риски, тем выше будет стоимость. Однако заоблачных цен, особенно в экономклассе, в обозримом будущем не ожидается, установится реальная рыночная цена.
Строительство замороженных объектов возобновляется, если соответствующий застройщик − нормальная компания, которая заботится о своей репутации и не собирается уходить с рынка. В докризисный период спрос сильно превышал предложение, застройщики хорошо продавали свои объекты. А сейчас только те компании, которые грамотно распоряжались вырученными средствами, контролировали расходы и не гнались за новыми проектами, могут хотя и более медленно, но все же достраивать свои объекты.

Что касается замороженных объектов, то покупателей на них, насколько мне известно, пока нет. Есть огромные риски входа в такие проекты, даже для сильных институциональных инвесторов. Получается, что сейчас инвестору проще начать с нуля, чем выкупать "проблемный" проект.

Итого: cквозь зубы риелторы признают, что реального роста цен на недвижимость ждать преждевременно. Но о дальнейшем снижении цен говорить не желают. Хотя оно неизбежно.

Источник: Деньги