19.01.2010 г

Ушедший 2009 год для рынка недвижимости оказался переломным. Ценовой пузырь, надувавшийся более трех лет, лопнул. По итогам 2009 года жилье в стране стало доступней на 30--50%. Прогнозы на 2010 год роста цен не сулят, впрочем, как и не ожидается еще одного обвала.

Когда риелторы начинают говорить о росте цен, стоит помнить, что речь идет о ценах предложения, но не о ценах сделок

Рынок недвижимости отреагировал на кризис сокращением спроса и снижением цен. По словам министра юстиции Украины Николая Онищука (его ведомство опекает нотариусов, регистрирущих сделки), с начала года количество сделок купли-продажи недвижимости существенно сократилось. За январь--ноябрь 2009 года, по данным Государственного реестра сделок, регистрация договоров купли-продажи недвижимости уменьшилась на 31% по сравнению с аналогичным периодом 2008 года. А количество договоров ипотеки, по данным Государственного реестра ипотек, уменьшилось на 77%.

Цены также просели. По словам председателя комитета аналитики Союза специалистов по недвижимости Украины (ССНУ) Ирины Головневой, стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке уменьшилась в среднем по стране на 32,8%. Цены в Киеве упали более чем на 50%, в городах-миллионниках -- на 30--50%. "Покупательская способность существенно снизилась, поскольку большинство потенциальных покупателей получали и получают доход в национальной валюте, без привязки к доллару", -- объясняет г-жа Головнева. Сейчас, чтобы купить однокомнатную квартиру в Киеве, нужно иметь не менее 400 тыс. грн.

После зимы жилье подешевеет на $2—5 тыс., также упадут цены на аренду квартир и землю. 

Данные о ценах на бэушное жилье — противоречивые. Сайт «Недвижимость» фиксирует, что оно с начала зимы плавно дорожает, а Киевский портал недвижимости — что дешевеет. Признаться, мы, прошерстив сотни вариантов, отметили небольшое падение цен.

И готовы утверждать, что на рынке стало больше квартир экономкласса — самых востребованных, притом опрошенные нами хозяева таковых или представляющие их брокеры охотно идут на торг. Примечательно, что эксперты-риелторы по-разному видят ближайшую ценовую перспективу, пишет Сегодня.

ДНО ДОСТИГНУТО. Директор АН «Риелторский дом» Генрих Людкевич считает: «Ценовое дно на жилье достигнуто, дешевле оно уже не будет. В декабре в БТИ порой очереди стояли на оформление техдокументации для продажи квартир — верный признак, что начал сказываться отложенный спрос.

С 1 января 2010 года процедура согласования месторасположения земельного участка не будет применяться к бесплатной приватизации участков. Закон об этом подписал Президент Украины Виктор Ющенко. Соответсвующее сообщение было опубликовано сегодня в официальной 

Упрощения коснулись не только порядка получения прав на земельный участок, но и порядка использования указанных прав и даже их прекращения. В результате упрощений наиболее простым способом получения прав на земельный участок становится его бесплатная приватизация.

Напомним что, начиная с 14 октября 2008 года до завершения текущего года, обязательной процедурой в случае приватизации земельного участка являлась процедура предварительного согласования его месторасположения. Неоднозначная процедура, приводящая на практике к ряду злоупотреблений, в том числе к затягиванию сроков приватизации и отказам в приватизации в виду параллельного отвода участка другим лицам. То после упрощений, с 1 января 2010 года, процедура согласования месторасположения земельного участка не будет применяться к бесплатной приватизации участков благодаря изменениям, внесенным в статьи 118 и 151 ЗКУ.

Основным ориентиром для принятия решения о вложениях в покупку земельного участка коммерческого назначения является оценка наиболее вероятной его доходности. Средний срок окупаемости объектов коммерческой недвижимости в Украине — от 2,5 до 5 лет, то есть норма доходности составляет 20-40% годовых.

Право собственности на землю в Украине регламентируется законом Украины «О собственности». Субъектами права собственности могут быть другие государства, их юридические лица, совместные предприятия, международные организации, граждане других государств и лица без гражданства.

В соответствии с частью 2 ст. 81 Земельного Кодекса Украины иностранные граждане и лица без гражданства могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения в пределах населенных пунктов, а за их границами - только земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие им на праве частной собственности.

Предпосылок для роста цен на жилье в I половине 2010 года нет. Покупатели первичного жилья будут ориентироваться на готовые объекты, количество которых в Украине очень ограничено. Об этом заявили участники рынка недвижимости.

Рынок жилой недвижимости четко разделился на рынок готовой или почти готовой недвижимости и рынок "имущественных прав". По мнению председателя совета директоров ОАО "ИСК Авантаж" Юрия Костоглодова, в первом сегменте цены вряд ли претерпят существенные изменения, прежде всего ввиду ограниченности самого рынка и невысокого объема предложения.

Современный рынок недвижимости дает немало шансов приобрести квартиру ниже ее рыночной стоимости, причем существенно. Однако каждый вариант удешевления сделки напрямую связан с тем или иным риском понести моральный или материальный урон вместо запланированной экономии. Будут ли реализованы имеющиеся возможности, зависит от того, насколько вы информированы, решительны, настойчивы, удачливы и юридически подкованы.

1. Новостройки: "ранняя стадия"

Итак, первый способ сэкономить – традиционная для рынка новостроек покупка квартиры на "нулевой" или ранней стадии строительства дома. Цена жилья в новом доме чаще всего растет в зависимости от стадии его строительной готовности. В среднем по рынку разница между стоимостью готовой новостройки и той, что продается на стадии нулевого цикла, составляет 20-30%.

Сегодня покупателей жилья на первичном рынке волнуют вопросы, - будет ли завершен объект в срок и достроят ли его вообще. Разумеется, любой застройщик станет уверять покупателя, что строительство идет в соответствии с графиком, и дом будет сдан вовремя. Но, как показывает практика, застройщик не всегда может следовать намеченным планам. Поэтому, чтобы ожидание заветных ключей не растянулось на годы, каждому покупателю стоит тщательно проверять строящийся жилой объект.

Журнал Metrinfo.Ru обратился к специалистам и насчитал ПЯТЬ ПРИЗНАКОВ, по которым можно судить о благонадежности застройщика и успешном завершении строительства.

Признак первый: публичность компании

Сегодня даже современный офис с видом на Кремль не дает гарантии того, что компания исполнит все обязательства в отношении покупателей. Потому что офис может быть остатком былой роскоши, а благонадежность компании – величина переменная, ее нужно оценивать «здесь и сейчас».

Тем не менее много споров возникает по поводу так называемого «срабатывания» нормы закона, содержащего автоматическую пролонгацию. При определенных обстоятельствах в соответствии с действующим законодательством договор следует считать автоматически пролонгированным, но одна из сторон может быть против такого продления срока действия договора и поэтому вынуждена обращаться в суд.

Что же такое «пролонгация договора»? В переводе с английского «prolong» означает «продолжать дальше, тянуть». Таким образом, под «продлением» договора надо понимать увеличение срока его действия. Если, например, в договоре установлен срок его действия 11 месяцев, а в дополнительном соглашении к нему стороны решили продлить, или пролонгировать, договор еще на такой же срок, то общий срок действия договора будет представлять суммарный срок по самому договору и дополнительным соглашениям к нему.

Вероятно, нардепам сейчас недосуг отстаивать интересы народонаселения. В апреле 237-ю голосами “за” ВР приняла Закон “О защите имущественных прав граждан в период выхода экономики Украины из состояния финансового кризиса”. Главный момент: до окончания кризиса предполагалось запретить принудительное изъятие жилья, приобретенного за банковские кредиты, если оно является постоянным местом проживания заемщика. А точку окончания кризиса определить может только парламент по представлению правительства. Но на такой мораторий конфискации жилья президент наложил вето, а ВР в ноябре не только не смогла его преодолеть необходимыми 300 голосами, но выставила всего 56 “штыков” против решения главы государства.

Отныне залоговое жилье можно забирать даже до окончания срока кредитного договора, заключенного с банком, если клиент не погашает тело кредита или не оплачивает проценты по займу. Если ранее для этого было необходимо решение суда, то теперь достаточно исполнительной надписи наотариуса на договоре ипотеки. Несправедливо, ведь кризис многих людей лишил работы и источников доходов, позволяющих погашать займы.

Законодательным актом установлено, что до вступления в силу законов о государственном земельном кадастре и о рынке земель, но не позднее 2012 г., запрещается внесение права на земельную долю (пай) в уставные фонды хозяйственных обществ.

Предусмотрено также, что до вступления в силу законов о государственном земельном кадастре и о рынке земель, но не позднее 2012 г., не допускается:

- покупка-продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности, кроме изъятия (выкупа) их для общественных потребностей;

- покупка-продажа или отчуждение иным способом земельных участков и изменение целевого назначения (использования) земельных участков, которые находятся в собственности граждан и юридических лиц для ведения товарного сельскохозяйственного производства земельных участков, выделенных в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев) для ведения частного крестьянского хозяйства, а также земельных долей (паев), кроме передачи их в наследство, обмена земельного участка на другой земельный участок в соответствии с законом и изъятием (выкупом) земельных участков для общественных потребностей.

По закону, "покупка-продажа или иным способом отчуждение земельных участков и земельных долей (паев), определенных подпунктами "а" и "б" этого пункта, внедряется при условии вступления в силу законами Украины о государственном земельном кадастре и о рынке земель, но не позднее 1 января 2012 г., определив особенности обращения земель государственной и коммунальной собственности и земель товарного сельскохозяйственного производства".

Предусмотрено, что соглашения (в том числе доверенности), заключенные во время действия запрета на покупку-продажу или отчуждения иным способом земельных участков и земельных долей (паев), определенных подпунктами "а" и "б" этого пункта, в части их покупки-продажи и иным способом отчуждения, а так же в части передачи прав на отчуждение этих земельных участков и земельных долей (паев) на будущее является недействительными с момента их заключения.

Напомним, в настоящий момент в Украине действуют нормы закона "О внесении изменений в некоторые законы Украины относительно предотвращения негативных последствий влияния мирового финансового кризиса на развитие агропромышленного комплекса" от 4 декабря 2009 г., который предусматривает запрет на продажу земель сельскохозяйственного назначения до 1 января 2010 г.