19.01.2010 г

Ушедший 2009 год для рынка недвижимости оказался переломным. Ценовой пузырь, надувавшийся более трех лет, лопнул. По итогам 2009 года жилье в стране стало доступней на 30--50%. Прогнозы на 2010 год роста цен не сулят, впрочем, как и не ожидается еще одного обвала.

Когда риелторы начинают говорить о росте цен, стоит помнить, что речь идет о ценах предложения, но не о ценах сделок

Рынок недвижимости отреагировал на кризис сокращением спроса и снижением цен. По словам министра юстиции Украины Николая Онищука (его ведомство опекает нотариусов, регистрирущих сделки), с начала года количество сделок купли-продажи недвижимости существенно сократилось. За январь--ноябрь 2009 года, по данным Государственного реестра сделок, регистрация договоров купли-продажи недвижимости уменьшилась на 31% по сравнению с аналогичным периодом 2008 года. А количество договоров ипотеки, по данным Государственного реестра ипотек, уменьшилось на 77%.

Цены также просели. По словам председателя комитета аналитики Союза специалистов по недвижимости Украины (ССНУ) Ирины Головневой, стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке уменьшилась в среднем по стране на 32,8%. Цены в Киеве упали более чем на 50%, в городах-миллионниках -- на 30--50%. "Покупательская способность существенно снизилась, поскольку большинство потенциальных покупателей получали и получают доход в национальной валюте, без привязки к доллару", -- объясняет г-жа Головнева. Сейчас, чтобы купить однокомнатную квартиру в Киеве, нужно иметь не менее 400 тыс. грн.

Но еще более существенное влияние оказало свертывание кредитования. Взять в долг хотя бы часть нужной для покупки суммы затруднительно -- ипотечные программы у банков вроде бы есть, но фактически денег на покупку недвижимости они почти не дают. А те, кто уже снова дает ипотечные кредиты, предлагает просто-таки драконовские проценты.

Сворачивание ипотечных программ и повышение ставок по уже выданным кредитам привели к тому, что недвижимость резко потеряла свою ликвидность.

В Союзе специалистов по недвижимости Украины считают, что сейчас не интересно покупать недвижимость "впрок", для умножения средств... Мол, жилье покупают только для улучшения собственных жилыщных условий. "Это последствия кризиса и "перегрева" рынка жилья в докризисный период", -- считает Игорь Однопозов, первый вице-президент ССНУ. Приближающиеся президентские выборы, по его мнению, также негативно влияют на покупательскую активность. Дескать, даже те, кто может купить квартиру, не покупают ее потому, что ожидают после выборов еще большего снижения цен. Однако большое количество объявлений "Куплю квартиру в этом доме", появившихся в последнее время на дверях и стенах домов, не стыкуется с подобными объяснениями риелторов. Интерес к покупке недвижимости явно есть, хотя покупатели ведут себя крайне прижимисто.

Но истощились не только кошельки покупателей, а и предложения недвижимости. Объемы строительства нового жилья в 2009 году ощутимо сократились. По данным Госкомстата, за 11 месяцев 2009 года объем строительных работ в стране сократился на 49,7% по сравнению с аналогичным периодом 2008 года.

Известный финансист говорил "Деньгам", что во втором квартале 2010 года он уже будет к недвижимости "очень внимательно присматриваться"

Львиная доля строек сейчас простаивает. Например, в Одессе и области около 185 недостроенных объектов и около половины из них практически неактивны. Интенсивные строительные работы ведутся примерно на 40 стройплощадках. В Киеве и области заморожено более 70% объектов. По словам министра регионального развития и строительства Василия Куйбиды, за год кризис "убил" 1222 строительные компании. При этом часть из них оставила после себя недостроенные объекты. Министр считает, что недостроенные брошенные дома "могут быть ресурсом для работы других компаний", которые дешево их купят, достроят и выставят на продажу. Вот только кто им даст кредиты, чтобы довести объекты до ума? Банкиры не торопятся.

Не спасло строительную отрасль от краха и поддержка государства, в частности антикризисный закон ("О преодолении кризиса в строительной отрасли"). Впрочем, нельзя сказать, что закон не работает совсем -- чиновники "осваивают" госсредства, выкупая и достраивая жилье для льготников. Напомним, с июля 2009 года Государственное ипотечное учреждение начало процедуру финансирования строительства жилищных объектов со степенью готовности более 70% и сроком сдачи в эксплуатацию не позже 25 декабря 2009 года. Квартиры в достраиваемых домах должны быть переданы льготникам и очередникам, а значит, процесс сопряжен с высокими коррупционными рисками, а госкредиты дойдут только до самого скромного жилья.

Предусматривалось, что ГИУ приобретет 5700 квартир общей площадью 383,7 тыс. м² и общей стоимостью 1,531 млрд грн. На декабрь 2009 года ГИУ заключило 172 соглашения на приобретение 5339 квартир площадью 360,3 тыс. м² и общей стоимостью 1,436 млрд грн. Это -- капля в море.

Вторичный торг

Рынок вторичной недвижимости отреагировал на кризис снижением цен и ощутимым сокращением спроса. За 2009 год долларовые цены на квартиры упали более чем в два раза. По данным аналитиков АН "Планета Оболонь", в столице после длительного летнего затишья в конце осени 2009 года немного возросла деловая активность, что также сказалось на увеличении количества сделок. В АН "Траектория" также отмечают небольшой, но стабильный спрос на жилье, особенно на однокомнатные квартиры в нормальных районах и по адекватным ценам -- от $50 тыс. Эксперты АН "Планета Оболонь" увеличение количества сделок связывают с небольшим укреплением национальной валюты и с тем, что многие граждане устали ждать дальнейшего удешевления недвижимости.

"Деньги" берутся утверждать, что интерес к недвижимости и сейчас во многом носит спекулятивный характер. Если бы все дело было только в желании улучшить жилищные условия, то цены на жилье менялись бы более-менее равномерно. Но даже беглый просмотр объявлений показывает, что трехкомнатные квартиры подешевели гораздо сильнее, чем двух- и однокомнатные. "Единички" как самый ходовой и инвестиционно привлекательный товар подешевели меньше всего. "Двушки" и "трешки" подешевели гораздо сильнее и во многих городах почти сравнялись по цене.

В Днепропетровске, по словам президента группы компаний "Магистр" Маргариты Урицкой, с начала 2009 года на рынке вторичной недвижимости наблюдалось активное снижение цен. И за год квартиры подешевели на 50%. Столь существенному проседанию способствовали низкая покупательская способность, снижение спроса на жилье устаревшего жилого фонда и увеличение предложений в этом сегменте, снижение инвестиционного интереса к жилью в связи с невысокими темпами роста цен и более жесткими условиями выдачи кредитов. Сегодня средняя стоимость жилья в Днепропетровске составляет $950 за 1 м². При этом риелторы не ожидают роста цен в 2010 году по причине нестабильности экономической и политической ситуации в целом по Украине.

Во Львове жилье также подешевело более чем в два раза. Если в декабре 2008 года "квадрат" вторичного жилья предлагался на продажу в среднем по $2800, то уже в декабре 2009 года -- по $1350.

Более чем на 50% снизились цены в Харькове и Донецке. А вот в Одессе по итогам года можно сказать, что "вторичка" стоит столько же, сколько и в начале 2009 года. После того, как за первое полугодие вторичное жилье упало в цене на 25%, за второе полугодие оно подорожало до уровня декабря 2008 года. Сегодня купить квартиру в приморском городе можно в среднем по $1350 за 1 м².

Первичные скидки

По словам председателя комитета аналитики ССНУ г-жи Головневой, в ноябре 2009 года на рынке первичной недвижимости Киева было заключено 4 тыс. инвестиционных договоров (на покупку жилья от застройщиков), что почти в два раза меньше, чем за аналогичный период 2008 года. По ее словам, по состоянию на ноябрь 2009 года количество введенных в эксплуатацию домов сократилось на 50% по сравнению с аналогичным периодом 2008 года и на 70% по сравнению с 2007 годом.

Вообще в Киеве на разных стадиях строительства находится более 200 объектов. На половине из них строительство приостановлено. Что касается цен, то за 2009 год строящиеся квартиры в долларовом выражении подешевели на 30--40%. По данным информационно-аналитического портала "Столичная недвижимость", средневзвешенная цена предложения квартиры на первичном рынке столицы составляет 15 321 грн за 1 м². При этом квартиры экономкласса предлагают от 9600 грн за 1 м², элитное жилье -- от 24 700 грн за "квадрат".

В Харькове купить строящееся жилье экономкласса можно примерно за 5820 грн за 1 м² ($728). По словам ведущего специалиста ООО "Макрокап Девелопмент Украина" (МКДУ) по работе с инвесторами Натальи Городецкой, застройщики сейчас активно борются за покупателей, но цены снижают незначительно. По данным МКДУ, жилье экономкласса в городе дорожало четыре месяца подряд с июля 2009 года. Таким образом, за июль--октябрь квартиры в Харькове подорожали примерно на 6%. Подорожание самого доступного жилья в первой столице Украины г-жа Городецкая объясняла тем, что "вымываются" наиболее востребованные -- дешевые квартиры. Впрочем, речь о ценах предложения, до получения покупателями индивидуальных скидок.

А вот с жильем бизнес-класса и элитным дела обстоят иначе -- спрос небольшой. Причины -- не только высокие цены, а и то, что многие дома, в которых предлагаются элитные квартиры, находятся на начальных этапах строительства. В целом жилье в городе за 2009 год подешевело: на 6% -- экономкласс, на 12% -- бизнес-класс и на 18% -- элитные квартиры.

На первичном рынке Днепропетровска также наблюдается падение цен. Сегодня приобрести строящуются квартиру экономкласса можно примерно за 8000 грн ($1000) за 1 м², в начале года застройщики выставляли квартиры на продажу примерно по 8500 грн за "квадрат". Элитное жилье более ощутимо просело в цене. Если в январе 2009 года купить элитную квартиру можно было почти за 17 500 грн, то уже в декабре 2009 года -- за 13 тыс. грн. Получается, что даже в национальной валюте первичное жилье подешевело на 35%. Снижение цен на новое жилье можно объяснить тем, что покупатели сегодня не рискуют вкладывать деньги в недостроенные объекты. Так что строителям приходится привлекать клиентов, скидывая цены.

В Одессе, так же как и в других городах, спросом пользуется новое жилье, которое либо активно строится, либо уже построено. Причем, по наблюдению одесских риелторов, покупателей интересуют объекты экономкласса стоимостью до 7000 грн за 1 м². И, как заметил начальник управления экономики Одесской облгосадминистрации Олег Муратов, в большинстве случаев покупателями недвижимости являются люди, которые реально нуждаются в жилье, а не спекулянты. Еще одна особенность первичного рынка Одессы -- это то, что за год цены на новое жилье в городе практически не изменились.

Заземление дохода

Лихорадочный спрос на землю и немысленные цены на нее, похоже, остались в прошлом. Весь 2009 год можно охарактеризовать как застойный для земельного рынка -- количество сделок ощутимо поубалось, продавцы готовы уступать до 10% начальной стоимости, да и цены, по которым земля выставляется на продажу, снизились более чем на 30%. Очевидно, прогнозы земельных экспертов частично оправдались. Напомним, в конце 2008 года предполагали, что до весны 2009 года стоимость земли будет уменьшаться, а дальше рост цен снова возобновится (подробнее см. "Деньги" №49 от 4 декабря 2008 года, доступно на www.dengi.ua/clauses/43334.html).

Однако падение цен длилось весь год. По данным консалтинговой компании SV Development, с начала года земельные участки в Киевской области подешевели на 26%. Причем наибольшее падение цен наблюдается в тех районах, где земля была самой дорогой и где рост цен был самым сильным. Это относится к тем районам, которые расположены в 30-километровой зоне от Киева. Например, в Обуховском районе участки в среднем подешевели более чем на 26%, до $4570 за сотку, в Броварском -- на 32%, до $2860 за сотку. А вот в Переяслав-Хмельницком участки за год потеряли чуть больше 20%, дойдя до $1044 за сотку.

Подешевела земля и в других регионах. Например, в Одесской области цены просели в среднем на 25%. Сейчас купить приморскую землицу можно как по $2800 за сотку в Овидиопольском районе, так и по $8000/сотка под Ильичевском.

Больше чем на 30% -- до $2544 за сотку -- снизились цены на землю в Днепропетровской области. По словам МаргаритыУрицкой, за 2009 год спрос на земельные участки снизился на 35--40 % по сравнению с 2008 годом, при этом цены упали на 40%. "Основные факторы, которые влияют на стоимость земли, не изменились: наличие подъездных путей, удаленность от центра, инфраструктура, социальный уровень соседей, природа -- лес, речка. В зависимости от приведенных факторов стоимость земли за городом под застройку колеблется от $500 до $25 тыс. за сотку, в городе -- от $4000 до $50 000 за сотку", -- отметила г-жа Урицкая.

В Донецкой области участки также подешевели примерно на 30%. Аналитики SV Development отмечают, что в Харьковской области участки упали в цене на 20% -- до $1780 за сотку, а земля во Львовской области подешевела на 24% -- до $2500 за сотку.

Просматривая объявления, нельзя не заметить, что часто существует огромная разница в цене между участками в одном и том же районе. Объясняется все это просто -- насколько хороша инфраструктура участка, каково его целевое назначение (земля под строительство стоит дороже, чем для ведения сельского хозяйства), форма участка и его близость к лесу и водоему. В частности, под Киевом можно найти участки, выставленные на продажу по $300 за сотку. Но это выкупленные сельскохозяйственные паи, к которым, как правило, нет нормальной дороги, а коммуникации, электричество или газ, придется тянуть от ближайшего поселка, который расположен за несколько километров. (Подробнее о том, сколько стоит протянуть коммуникации, см. "Деньги" от 10 сентября 2009 года, доступно на www.dengi.ua/clauses/53794.html.) Также встречаются участки по ценам свыше $10 тыс. за сотку. Как пояснил вице-президент Союза специалистов по недвижимости Украины Анатолий Топал, дорого стоят те участки, которые имеют развитую инфраструктуру и прямые выходы к водоему.

Стоит отметить, что ушедший год был характерен не только сокращением спроса на землю и снижем цен, а и законодательными инициативами. В первых числах декабря 2009 года Конституционный суд Украины изучив антикризисный аграрный закон, вынес свое решение о его неконституционности. Тем самым КСУ отменил и норму закона о моратории на продажу земли сельскохозяйственного назначения. Впрочем, эта норма прописана и в Земельном кодексе -- до 1 января 2010 года землю нельзя было продавать. Теперь, вроде, можно. Однако, несмотря на то, что сроки моратория истекли, рынок земли вряд ли заработает, поскольку основным условием отмены моратория является принятие двух земельных Законов "О рынке земель" и "О земельном кадестре". Ни один из этих документов принят не был. К тому же Рада в конце декабря приняла в первом чтении закон, продлевающий мораторий до 1 января 2012 года.

Рынок еще не отжался

Чего ждать в 2010 году: стабилизации, роста или обвала цен -- эксперты прогнозируют крайне неохотно. Скорее всего, кардинального изменения ситуции не будет. Риелторы предрекают возможное колебание цен в 2010 году в пределах плюс-минус 10%. "Все ждут выборов. Почему? Рынок недвижимости имеет четкие законы и никогда эти законы не переплетаются с политикой. Кто бы ни был президентом, я думаю, экономическая ситуация в следующем году не улучшится. Поэтому никаких существенных изменений в следующем году ни в лучшую, ни в худшую сторону не будет", -- считает первый вице-президент ССНУ Игорь Однопозов. Он прогнозирует, что ранее 2011 года ситуация вряд ли изменится.

Не повлияет на рынок недвижимости и распродажа залогового имущества, которое теоретически банки могут выбросить на рынок. По словам аналитиков Финансового агентства по сбору платежей, банки очень редко и очень неохотно передают коллекторам проблемные ипотечные кредиты, предпочитая работать с заемщиками самостоятельно. Ведь, как правило, по ипотечному кредиту есть залог -- квартира, и банку есть за что бороться.

Более того, в коллекторском агентстве считают, что залоговые квартиры вряд ли смогут обвалить рынок недвижимости. Во-первых, продавать ниже цен, в которые было оценено жилье в момент получения кредита, финучреждениям неинтересно -- многое теряют, а во-вторых, могут возникнуть проблемы с выселением заемщиков. И хотя в конце ноября 2009 года Министерство юстиции внесло поправку в инструкцию "О порядке осуществления нотариальных действий нотариусами Украины", чем разрешило досудебное изъятие залоговых квартир, если заемщик три месяца не выплачивает ни тела кредита, ни процентов, все равно ожидать массового изъятия жилья не стоит.

Многим финучреждениям выгоднее реструктурировать долг по ипотечному кредиту, чем пытаться его взыскать. Президет Ассоциации украинских банков (УАБ) Александр Сугоняко также считает, что банкам квартиры не нужны и массовой конфискации не будет. А вот вероятность увеличения количества продаваемых квартир самыми заемщиками исключать нельзя.

Что подешевело*

Вторичное жилье в городах -- на 30--50%

Первичное жилье -- на 30--40%

Земля в пригородах -- на 20--40%

* -- В долларовом выражении

Клавдия Бондарева, директор финансово-строительной компании "Пагода":

-- Для банков с приходом кризиса строительные компании стали персоной нон грата. Исключением являлись те компании, которые имели общих с банками собственников.

И только осенью были отмечены робкие попытки банков пойти на контакт со строительными компаниями -- начались первые переговоры. Но, увы, банки готовы сотрудничать только с теми компаниями, которые уже обслуживались в этих банках на протяжении многих лет и проводят большие денежные обороты по счетам.

В 2010 году ожидается уменьшение темпов строительства. Некоторые компании будут завершать начатые объекты, и только считанные единицы начнут новое строительство. Если не произойдет коренных улучшений в сфере кредитования строительства, количество построенных домов будет значительно меньше, чем в 2009 году. Причем кардинальных изменений в ценовой политике не ожидается.

Многие застройщики остановили перспективные проекты на этапе замлеотвода, проектирования или оформления разрешительной документации. Те немногие дома, которые сейчас компании с трудом достраивают, окажутся единственным предложением на первичном рынке.Итого: В 2010 году динамика цен на рынке недвижимости будет всецело зависеть от готовности банков давать кредиты покупателям жилья. Пока что ипотечные кредиты дают редко и под очень высокий процент.

Татьяна Сидоренко
Источник: Деньги