Тем не менее много споров возникает по поводу так называемого «срабатывания» нормы закона, содержащего автоматическую пролонгацию. При определенных обстоятельствах в соответствии с действующим законодательством договор следует считать автоматически пролонгированным, но одна из сторон может быть против такого продления срока действия договора и поэтому вынуждена обращаться в суд.

Что же такое «пролонгация договора»? В переводе с английского «prolong» означает «продолжать дальше, тянуть». Таким образом, под «продлением» договора надо понимать увеличение срока его действия. Если, например, в договоре установлен срок его действия 11 месяцев, а в дополнительном соглашении к нему стороны решили продлить, или пролонгировать, договор еще на такой же срок, то общий срок действия договора будет представлять суммарный срок по самому договору и дополнительным соглашениям к нему.

Действующее законодательство Украины не содержит такого понятия как пролонгация договора.

Хозяйственный кодекс Украины (ХК) содержит норму, которая опосредованно регулирует вопрос пролонгации договора аренды: согласно части 4 статьи 291, правовые последствия прекращения договора аренды определяются в соответствии с условиями регулирования договора найма Гражданским кодексом Украины (ГК).

В соответствии со статьей 764 ГК, если наниматель продолжает пользоваться имуществом по истечении срока договора найма, то при отсутствии возражений наймодателя на протяжении одного месяца договор считается возобновленным на срок, ранее установленный договором.

Часть 2 статьи 17 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» содержит аналогичную ГК норму о том, что, в случае отсутствия заявления одной из сторон о прекращении или изменении условий договора аренды на протяжении одного месяца по истечении срока действия договора, он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором. В случае если иное не предусмотрено законодательством и договором аренды, нормы этого Закона в соответствии с его частью 4 статьи 1 регулируют арендные правоотношения относительно других форм собственности.

Таким образом, исходя из изложенного, а также существующей судебной практики, понятия «пролонгация», «продление» и «возобновление» в контексте определения временных границ действия договора являются синонимами.

Рассмотрим теперь ситуации, с которыми связаны трудности применения норм, регламентирующих автоматическое возобновление срока действия договора аренды. На практике указанные выше нормы иногда толкуются следующим образом: если до даты окончания срока действия договора аренды имели место возражения арендодателя относительно возобновления договора на новый срок, то такой договор прекращается. Но, проанализировав практику применения действующих нормативно-правовых актов судами Украины, придем к выводу, что такая позиция не является верной и может навредить вашему предприятию, и вот почему.

По мнению многих судей, единственно правильный подход к рассматриваемому вопросу заключается в том, что арендодатель должен предупредить арендатора о несогласии с дальнейшим пользованием последним объектом аренды на протяжении одного месяца по истечении срока договора аренды, а не до его истечения. Следовательно, в соответствии с такой позицией, если арендодатель предоставил сообщение с возражениями против дальнейшего возобновления договора аренды до даты окончания такого договора, а после этой даты никаких возражений со стороны арендодателя не поступало, то такой договор аренды надо считать возобновленным на новый срок. Такое решение обосновывалось судом статьей 43 Хозяйственного процессуального кодекса Украины (ХПК) и «правильным применением статей 17, 26 Закона об аренде» (постановление Высшего хозяйственного суда Украины (ВХСУ) от 15 ноября 2005 года по делу № 1/135-20/51, постановление ВХСУ от 20 апреля 2004 года).

Судебная палата по хозяйственным делам Верховного Суда Украины, рассматривая дело по спору о прекращении договора аренды, руководствуясь статьей 764 ГК, статьей 17 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества», частью 4 статьи 291 ХК, исходила из того, что по истечении срока договора аренды он может быть продлен на такой же срок, на который данный договор заключался, при условии, что против этого не возражает арендодатель. При этом возражения должны быть высказаны им на протяжении одного месяца по истечении срока договора. Таким образом, по мнению суда, если на дату окончания срока договора аренды и в течение месяца по истечении этого срока имели место возражения арендодателя относительно возобновления договора на новый срок, то такой договор прекращается (постановление Судебной палаты по хозяйственным делам Верховного Суда Украины от 28 февраля 2006 года).

Следует также отметить, что статья 764 ГК, определяя порядок автоматического возобновления договора аренды, не содержит формулировки «если иное не предусмотрено законом или договором». То есть в данной статье ГК отсутствует прямая ссылка на то, что отношения, на которые распространяется действие этой нормы, могут быть урегулированы иным образом (например, в договорном порядке). Тем не менее в соответствии с частью 3 статьи 6 ГК стороны в договоре могут отступить от положений актов гражданского законодательства и урегулировать свои отношения по собственному усмотрению. Стороны в договоре не могут отступить от положений актов гражданского законодательства только в том случае, если в них прямо указано об этом, а также в случае обязательности для сторон положений актов гражданского законодательства, которая вытекает из их содержания или из сути отношений между сторонами.

Поэтому лучше себя подстраховать при первоначальном заключении договора аренды, в который целесообразно включить пункты, регулирующие отношения между сторонами после прекращения договора аренды, дабы потом избежать расходов, связанных с судебными процессами. Подтверждением данного вывода может служить следующий пример из судебной практики.

В деле о выселении в связи с окончанием срока действия договора и безосновательным занятием помещения арендатором ВХСУ в кассационной инстанции изложил следующую правовую позицию.

Рассмотрев материалы дела, ВХСУ принял во внимание содержание договора аренды, который четко урегулировал отношения между сторонами после прекращения срока действия договора, и пришел к выводу, что договор аренды нежилого помещения является прекращенным, а ответчик обязан освободить занимаемое помещение (постановление ВХСУ от 19 июля 2007 года по делу № 2-21/18234-2006).

Суд аргументировал принятое решение тем, что в соответствии со статьей 763 ГК договор найма заключается на срок, установленный договором. Согласно части 1 статьи 27 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества», в случае расторжения договора аренды, окончания срока его действия и отказа от его продления или банкротства арендатора, он обязан возвратить арендодателю объект аренды на условиях, указанных в договоре аренды. Часть 1 статьи 785 ГК тоже устанавливает обязанность нанимателя в случае прекращения договора найма немедленно возвратить наймодателю вещь в состоянии, в котором она была получена, с учетом нормального износа или в состоянии, которое было обусловлено в договоре.

В случае если автоматическая пролонгация договора не может быть применена, не следует оставлять без внимания часть 1 статьи 777 ГК, в соответствии с которой наниматель, надлежащим образом исполняющий свои обязанности по договору найма, по истечении срока договора имеет преобладающее право перед другими лицами на заключение договора найма на новый срок.

В процессе рассмотрения дел, касающихся принудительного выселения арендаторов и признания договоров аренды прекращенными, суды часто аргументируют автоматическую пролонгацию договора аренды фактом выставления арендодателем счетов в уплату за арендованное помещение и оплатой их арендатором. Как подтверждает судебная практика по кассационной инстанции, факт внесения арендной платы не может свидетельствовать о продлении арендных правоотношений. Это лишь плата за пользование имуществом, но никак не конклюдентные действия, направленные на продолжение правоотношений. В соответствии с условиями договора имущество считается возвращенным арендодателю с момента подписания сторонами акта приема-передачи, а поскольку ответчик по акту приема-передачи помещение не вернул, а пользование имуществом носит оплатный характер, то оплата выставленных истцом счетов является обязанностью ответчика и не свидетельствует о продлении срока действия договора.

Важно учитывать также порядок отправления сообщения о непродлении договора. Встречаются случаи, когда суд признает сообщение непоступившим другой стороне, ссылаясь на то обстоятельство, что истцом в нарушение статьи 33 ХПК не предоставлены доказательства направления ответчику заявления о прекращении договора аренды по его юридическому адресу. Здесь следует обратить внимание на постановление ВХСУ от 16 мая 2007 года, в котором суд указал, что действующим законодательством не установлено, по какому именно юридическому или фактическому адресу нахождения юридического лица необходимо обращаться для того, чтобы юридическое лицо считалось надлежащим образом уведомленным об окончании срока действия договора аренды.

По моему мнению, учитывая неоднозначность судебных решений, не будет лишним подробно прописать в договоре аренды последствия самовольного занятия арендатором объекта аренды, порядок уплаты им сумм за время пребывания в арендованном помещении, порядок направления сторонами писем, сообщений. Не лишней будет конкретизация в договоре того, что выставление счетов арендатору за время самовольного пребывания его на объекте аренды не является основанием считать договор автоматически возобновленным на следующий срок.

Также, подытоживая изложенное, следует отметить, что если вы, как арендодатель, не желаете иметь правовые отношения со своим арендатором по истечении срока договора аренды, не следует присылать арендатору предупреждение о нежелании продлевать договор аренды на тот же срок до окончания срока действия договора аренды, если это не предусмотрено договором...