Общие рекомендации

Очевидно, что при сдаче квартиры внаем большему риску подвергается арендодатель, ведь он рискует своим имуществом. Поэтому главный совет для арендодателя – составить грамотный и максимально подробный договор. Риэлтеры рекомендуют составлять договор, даже если вы сдаете квартиру на несколько дней. Юридическую силу он приобретает с того момента, как его подпишут обе стороны. Каждая из сторон получает свой экземпляр договора, причем не ксерокопию, а подлинник. Договор найма должен содержать адрес жилья, оговаривать срок, на которое оно сдается, регулировать порядок расчетов (сумму арендной ставки, оплату коммунальных услуг, электроэнергии, телефона и т.д.), а также определять обязанности и ответственность сторон (рекомендуется предусмотреть штрафные санкции за нарушение условий договора).

Все эти документы следует составлять и оформлять под наблюдением специалистов из риелторской фирмы. Это обходится арендодателю бесплатно и дает ему ряд дополнительных преимуществ. Например, клиенты «Бекара», могут быть уверены, что если конфликт с арендатором все же произойдет, агентство обязательно окажет владельцу квартиры юридическую поддержку и поможет ему защитить свои интересы.

«Универсальный для арендодателя способ избежать проблем и конфликтов с арендатором – отдать квартиру в доверительное управление агентству недвижимости – утверждает руководитель отдела аренды АН «Бекар» Елена Исаенко. - При заключении договора доверительного управления агентство недвижимости становится не просто посредником, но представителем интересов владельца квартиры: обеспечивает четкий контроль за происходящим в квартире, за своевременным внесением арендной платы и коммунальных платежей, а также за оплатой телефонных счетов».

• Невнесение арендной платы

Известны случаи, когда арендатор, заплатив за первый-второй месяц,  умудряется годами жить в квартире, не оплачивая ее. В качестве оправданий годится все: неприятности на работе, проблемы со здоровьем,  потеря денег – лишь бы разжалобить хозяина, вызвать его сочувствие. Выселить арендатора самостоятельно хозяин квартиры зачастую не может (как по моральным, так и по более весомым причинам).

Проблемы с взиманием арендной платы часто возникают у арендодателей, пустивших к себе жильца по рекомендации знакомых. В этих случаях хозяин попадает в ловушку: отношения между ним и арендатором уже не деловые – их связывают общие знакомые. Впрочем, неопытный арендодатель может попасть в подобную ситуацию и с совершенно посторонним человеком: хозяин начинает жалеть деньги, думая, что если он выгонит жильца, то уж точно не получит причитающуюся сумму. В итоге конфликт тянется годами.

Как предотвратить

Это проблема скорее психологического характера, нежели юридического. Такие арендаторы - профессиональные попрошайки и умеют надавить на слабые струны в душе хозяина. Единственный способ воздействия на должника – грамотно составленный договор, с которым можно идти в суд. Однако, учитывая, что сумма арендной платы не так уж велика, а судебный процесс потребует издержек и может затянуться надолго, гораздо выгоднее предотвратить такую ситуацию. Арендодатель имеет право потребовать с арендатора в дополнение к арендной плате так называемый «депозит». Депозит является залогом для хозяина – это деньги, которые арендатор единовременно вносит при въезде в квартиру (обычно в размере месячной арендной платы). При выезде из квартиры депозит обычно возвращается, но если арендатор был неаккуратен в выплатах, депозит может пойти в счет арендной платы. В любом случае, через две недели после задержки выплаты следует предупредить жильца о выселении в конце месяца. В случае если задержки носят постоянный характер, жильца нужно менять как можно скорее.

• Порча или кража имущества

После выезда арендатора хозяин квартиры может недосчитаться своего имущества. Известны случаи, когда арендатор выносил из квартиры дорогую бытовую технику и даже мебель. Довольно распространенное явление – порча вещей и отделки квартиры. Разумеется, нужно учитывать естественную амортизацию квартиры, мебели и техники – нельзя требовать, чтобы после года проживания в доме, арендатор делал в нем полный ремонт. Однако если новенький диван за полгода превратился в прожженную во многих местах развалюху, стены изрисованы граффити, а стиральная машина перестала работать, хозяин имеет все причины быть недовольным.

Как предотвратить

В какой-то степени проблему порчи имущества решает «страховка», которую арендатор платит при въезде. Однако страховка может и не покрыть размер ущерба. Поэтому хозяину необходимо следить за квартирой. Делать это лучше всего раз в месяц, совмещая осмотр с получением арендной платы. Разумеется, арендатора следует предупреждать о своих визитах. В договоре аренды предусматривается обязанность арендатора обеспечивать хозяину и эксплуатирующим организациям беспрепятственный доступ в квартиру для осмотра технического состояния. Если хозяин увидит, что арендатор неаккуратно обращается с вещами, он имеет право расторгнуть договор, не дожидаясь, когда размеры ущерба превысят страховой депозит.

Если хозяин сдает меблированную квартиру с дорогой обстановкой и бытовой техникой, то помимо договора рекомендуется составить опись имущества. Каждый предмет должен получить краткую характеристику - год выпуска, модель, степень износа, дефекты и повреждения. Опись имущества включает два акта сдачи-приемки. Один из них заполняется при сдаче квартиры внаем, другой - при возврате квартиры. Несоответствие предметов указанным в описи стандартам – повод для обращения в суд.

• Неуплата телефонных и прочих счетов

Нередки случаи, когда жилец съезжает со съемной квартиры, оставляя большое количество неоплаченных счетов – за газ, электричество, телефон и прочие коммунальные услуги. Естественно, ответственным за оплату этих счетов перед обслуживающими организациями является хозяин.  Долги по счетам могут превысить не только размер «страхового депозита», но и доход от аренды квартиры за год, а иногда и стоимость самой квартиры. Известны случаи, когда на квартиру накладывался арест из-за огромного долга по коммунальным и телефонным платежам.

Как предотвратить

Разумеется, пункт об оплате коммунальных услуг и телефонных переговоров – обязателен в договоре аренды. В условия договора включена обязанность арендатора своевременно оплачивать счета и право арендодателя в одностороннем прядке досрочно расторгнуть договор аренды при первом же выявлении факта задолженности. В счет уплаты долга может пойти все тот же страховой депозит, внесенный арендатором при въезде.  Однако информация о долгах часто обнаруживается уже после отъезда арендатора, и найти его бывает нелегко. Для того чтобы не оказаться в такой ситуации специалисты «Бекара» рекомендуют хозяину принимать превентивные меры. В радикальных случаях, хозяин может отключить в квартире выход на межгород. Можно договориться с телефонным узлом о том, чтобы квитанции за междугородние разговоры приходили не на адрес квартиры, а на фактический адрес хозяина - чтобы он имел возможность контролировать оплату. Ежемесячно нужно звонить на узел связи, чтобы проверить отсутствие задолженности. Для хозяина очень важно не пускать процесс оплаты квитанций на самотек – оплаченные квитанции нужно требовать от арендатора ежемесячно при внесении арендной платы. Еще лучше – оплачивать квитанции самостоятельно, включив эту сумму в стоимость арендной платы.

Арендодатель может получить также дополнительные гарантии – например, гарантию от фирмы, где работает арендатор (особенно это актуально в тех случаях, когда жилец прописан в другом городе). В этом случае, если жилец нанесет материальный ущерб имуществу или квартире и съедет без предупреждения, убытки будет возмещать его организация. Впрочем, такую гарантию от фирмы получить не всегда возможно – обычно ее дают при съеме элитных квартир для топ-менеджмента компании.

• Естественные риски

Арендодатель несет и всяческие «естественные» риски –  например, пожар, по вине арендодателя, затопление соседей и т.д. Эти случаи – самые опасные, поскольку убытки могут быть огромны. Часто сторонам не удается обойтись без суда.

Как предотвратить

Естественно, все эти случаи тоже должны быть описаны в договоре аренды. Например, в случае протечки, арендатор обязан известить о произошедшем ЧП арендодателя, вызвать при необходимости аварийную службу или сантехника, а также техника-смотрителя из жилконторы для составления акта с указанием причиненного ущерба. Представитель обслуживающей дом организации устанавливает, есть ли вина арендатора в произошедшей протечке. Если акт устанавливает вину арендатора, по договору он обязан возместить ущерб, причиненный имуществу хозяина, а также третьих лиц (соседей). Однако непосредственно требования о возмещении ущерба  третьи лица будут предъявлять хозяину квартиры, который отвечает перед ними за действия арендодателя. К сожалению, суд не всегда приводит к нужным результатом – у арендатора может просто не быть денег, нужных для компенсации ущерба. Кроме того, вину арендатора часто бывает трудно доказать. Поэтому во избежание больших убытков и судебных издержек, арендодателям рекомендуется страховать квартиру, которая сдается в аренду.

• Проблемы отношений

Конечно, по сравнению с денежными потерями проблемы личных отношений с арендодателем кажутся несущественными. Однако и они могут доставить арендодателю много неприятных минут. Например, арендатор может шуметь в квартире, доставлять неудобства соседям, иметь конфликты с милицией – все это, конечно, придется расхлебывать арендодателю. Арендатор может быть недоволен визитами хозяина квартиры и препятствовать ежемесячному осмотру комнат. Впрочем, возможна и обратная ситуация. Часто между жильцами и хозяевами завязываются почти дружеские отношения, и это является опасной ловушкой. Порой хозяева так доверяют своим квартирантам, что не считают нужным продлять заключенный когда-то договор. При таких отношениях хозяину квартиры становится трудно требовать с жильцов законных компенсаций, повышать арендную плату.

Как предотвратить

Прежде всего, необходимо прописать все возможные конфликты и пути их решения в договоре. Зная типологию этих конфликтов, специалисты агентств недвижимости легко могут их предусмотреть. Это позволяет заранее проговорить все условия и урегулировать проблемы еще до их возникновения. Со своей стороны, арендатор должен тоже придерживаться условий договора и норм человеческого общения – например, осматривать квартиру не чаще раза в месяц, не приходить без предупреждения, не пользоваться своими ключами без крайней необходимости и т.д. Что же касается излишне дружеских отношений с жильцами – в «Бекаре» хозяевам всегда советуют держать дистанцию и помнить, что сдача квартиры – это бизнес, а не способ расширить свой круг общения.