Гораздо сложнее составлять обмены из жилья разных категорий. Так как при обмене жилья мы, по большому счету, не оцениваем стоимость квартиры, то и включать в обменные цепочки элитное жилье либо жилье с дорогим ремонтом сложно, так как условно цена квадратного метра таких квартир значительно выше. И запросы собственников тоже. Причем такие собственники часто еще и инвесторы. Также сложны обмены, когда клиенту нужны квартиры в конкретных номерах домов, строго определенные редкие планировки и т.п.

Вывод 1: обмены – услуга для типового стандартизированного жилья, например «хрущевок», «панелек» и т.п.

По этим причинам обмены - чаще услуга одного населенного пункта. И как максимум его пригородов. Но с другими городами сложно работать еще и из-за территориальной удаленности, незнания рынка недвижимости того региона, сложности формирования базы объектов и особенностей спроса и предложения. Так как даже типы домов (серии) иногда совершенно различны. А база объектов нужна для того, чтобы суметь предоставить клиенту качественный выбор квартир.

Возможны ли междугородние обмены. Если мы говорим об обменах внутри небольшого региона с центральным городом (например, столица республики или области), то большинство граждан хотят перебраться все-таки в более крупный и развитий населенный пункт. А вот из мегаполиса в небольшой город – гораздо реже. Поэтому региональные обмены сложны. Такие квартиры проще продавать покупателям из своего же городка, а затем уже покупать квартиры в столице. Но региональные обмены нами все равно совершаются. В глубинке квартиры гораздо дешевле, иногда в более спокойные места выезжают выходящие на пенсию люди.

Вывод 2: междугородние обмены на практике сложны, поэтому при желании переехать из маленького города в крупный, лучше предпочесть альтернативную сделку.

Если говорить о доле обменных сделок в структуре сделок вообще, то это зависит от стадии развития рынка. Обмены – технология равновесного рынка с не растущей или медленно двигающейся ценой, а также технология «неликвидности». Т.е. отсутствия больших финансовых возможностей у населения. В том числе, например, сложностей получения ипотеки и больших потребительских кредитов. Поэтому люди используют накопленные суммы, которые обычно не превышают 1 млн. руб. у среднестатистической семьи.

Вывод 3: рыночные цены на квартиры при обменах мало информативны, главное – желания и мотивы людей.

Когда ипотеку оформить легко, либо когда идет ощутимый рост цен, обмены сменяются альтернативными сделками. Т.е. когда квартира сначала продается, а потом покупается другая. Сама технология осуществления, работы с клиентами и выбором объектов – иная. По сути, обмены позволяют уйти от ценовых страхов и ожиданий людей. Здесь важны желания решить именно жилищный вопрос, а не попытки заработать еще и на изменении цен. Поэтому основная необходимая мотивация «обменного» клиента – необходимость проживать в квартире с конкретными потребительскими, а не финансовыми характеристиками.

Обмен жилья сейчас– это сложная цепочка обменов, а не просто мена между двумя участниками. Обмен нескольких объектов происходит также в случаях, когда люди соединяют квартиры, разделяют их и т.п. Например, из двух однокомнатных съезжаются в трехкомнатную. Либо две двухкомнатные родители и дети меняют на однокомнатную для пожилых родителей и трехкомнатную для их детей с внуками. Но съезды и разъезды осуществляются сложнее, чем обмены, так как тут приходится работать уже не с 2 собственниками и их объектами, а с тремя-четырьмя, и пытаться состыковать их желания, время, ресурсы и даже характеры.

Вывод 4: съезды и разъезды, когда одна квартира обменивается не на одну, а более ( и наоборот) сложнее, чем обмены, и занимают больше времени и ресурсов.

При обменных операциях мы не оцениваем детально и точно квартиры, а оперируем суммами доплат. Конечно, косвенно суммы доплат косвенно зависят от средней рыночной стоимости. Т.е. для того, чтобы увеличить свое жилье на одну комнату при прочих равных условиях ( тип дома, район, состояние квартиры, этаж), нужно около 500 тыс. руб. доплаты. И более, если вы еще и претендуете на лучший район и новый дом.

Сами по себе сделки простой мены встречаются очень редко. Так как мена происходит только между двумя собственниками « баш на баш». И очень сложно стыкуются варианты, когда люди выбрали квартиры друг друга. Поэтому и возникают цепочки обменов – сложные обмены. А это лучше всего сделает профессиональный риэлтор.