Недвижимость за рубежом
MENU
Главная » Статьи » Статьи о недвижимости

Порядок оформления договора аренды земельного участка

      Право на аренду земельного участка возникает после заключения договора аренды и его государственной регистрации в соответствии с ч. 2 ст. 125 Земельного кодекса Украины (далее - ЗК).

     Договор аренды земли - это договор, согласно которому арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок, а арендатор обязан использовать участок согласно условиям договора и требований земельного законодательства (ст. 13 Закона № 161).

     Сторонами договора аренды есть арендодатель и арендатор. Арендодателями земельных участков являются их собственники или уполномоченные ними лица (ст. 4 Закона № 161). Арендаторами земельных участков могут быть:

     - граждане и юридические лица Украины,

     - иностранные  граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица,

     - международные объединения и организации,

     - иностранные государства;

     - районные, областные, Киевская и Севастопольская городские государственные администрации, местные советы, Верховная Рада, Совет министров АР Крым, КМУ (ст. 5 Закона №161).

     Порядок заключения договора аренды земли предусмотрен ст. 16 Закона Украины № 161 "Об аренде земли". При аренде земель, которые находятся в частной собственности, заключение договора происходит в общем порядке, предусмотренном для гражданско-правовых договоров, за исключением, наверное, одной детали, связанной с разработкой проекта отвода участка. В таком проекте нет необходимости, если в аренду передается участок с четко выделенными на местности границами и при этом его целевое назначение не изменяется. При невыполнении этих условий без проекта отвода участка не обойтись. Порядок разработки проекта отвода земельного участка регламентируется Постановлением №677 "Об утверждении Порядка разработки проектов землеустройства относительно отвода земельных участков". Разработчиками проекта могут быть физические или юридические лица, которые имеют лицензию на проведение землеустроительных работ.

     Сама процедура заключения договора включает два этапа:

     - заинтересованная сторона направляет другой стороне предложение заключить договор (например, проект договора);

     - вторая сторона принимает это предложение или отказывается от него. В ответ могут быть направлены такие документы, как подписанный экземпляр договора или подписанный договор с отметкой о наличии протокола расхождений и соответственно два экземпляра протокола расхождений, где изложены условия, которые предлагаются контрагентом  (ст. 181 ГК).
      Принятие встречных  предложений подтверждается протоколом согласования расхождений, письмами и т.п. Если расхождения не будут согласованы, то договор считается незаключенным.

     Для того чтобы гражданско-правовой договор считался заключенным, прежде всего, нужно достичь необходимое сторонам согласие по всем важными его условиям (ст. 638 ГК). Конкретный перечень важных условий договора аренды земли приведен в ст. 15 Закона №161. Это:

     1. Объект аренды (место нахождения и размер участка). Объектом аренды может быть любой земельный участок с четко определенными границами на местности. Согласно Закону №161 в аренду могут передаваться участки с расположенными на них насаждениями, зданиями, водохранилищами;

     2. условия использования и целевое назначение земельного участка;

     3. условия сохранения состояния объекта аренды;

     4. арендная плата с указанием ее размера, индексации, форм платежа, сроков, порядка ее внесения и просмотра, а также ответственность за неуплату.

     Размер, форма и сроки внесения арендной платы устанавливаются сторонами в договоре самостоятельно (ст. 21 Закона №161). Необходимо учесть, что при аренде земель, которые находятся в государственной или коммунальной собственности, определение размера арендной платы и порядка ее уплаты имеет некоторые особенности. Кроме того, эта статья предусматривает вычисление размера арендной платы с учетом индексов инфляции, если другое не установлено договором аренды

      Форма внесения арендной платы также определяется сторонами в договоре и может иметь такие варианты:

      1) денежная;

      2) натуральная (например, чаще всего применяется передача продукции, выращенной на арендованной земле);

      3) отработка (это может быть предоставление любых услуг арендодателю);

      4) смешанная (то есть объединения вышеупомянутых форм).

      Арендатор имеет право требовать уменьшения арендной платы в случае, если состояние арендованного земельного участка ухудшилось не по его вине.

     Обращаем особое внимание: неуплата трех арендных платежей подряд есть основанием для разрыва договора аренды земельного участка (ч. 1 ст. 782 Гражданского кодекса Украины). Например, если договором предусмотрено, что платежи осуществляются ежеквартально, то три пропущенных платежа - это неосуществление оплаты за три квартала подряд. Поэтому при выполнении договора советуем не забывать об указанных в нем сроках платежей;

     5) условия и сроки передачи земельного участка арендатору. Оформляется передача соответствующим актом, подписанным сторонами (ст. 17 Закона № 161);

     6) условия  возвращения  земельного участка арендодателю;

     7) имеющиеся ограничения (отягощения) относительно использования земельного участка. Например, если арендуется земельный участок, относительно которого установленный сервитут, то об этом обязательно должно быть указано в договоре;

      8) определения стороны, которая несет риск случайного повреждения или уничтожения объекта аренды или его части. Как правило, такой риск несет арендодатель, но в договоре может быть предусмотрено, что риск несет арендатор (ст. 11 Закона № 161);

     9) ответственность сторон;

     10) срок действия договора. Аренда земли может быть краткосрочной (до 5 лет) и долгосрочной (до 50 лет) (ст. 93 ЗК).

     Стороны могут предусмотреть и другие условия договора аренды (например, порядок страхования объекта аренды). Отсутствие в договоре хотя бы одного важного условия является основанием для признания его недействительным (ст. 203 ГК)

     Неотъемлемой частью договора аренды земли есть:

     - план (схема) земельного участка,

     - кадастровый план земельного участка с отображением ограничений (отягощений) в его использовании и установленных земельных сервитутов,

     - акт определения границ земельного участка в натуре (на местности),

     - акт приема-передачи объекта аренды,

     - проект отвода земельного участка (в случае изменения его целевого назначения)

     Договор аренды земли составляется в письменной форме и по желанию сторон. Он может быть удостоверен нотариально (ст. 14 Закона №161, ст. 792 ГК). Как видим, об обязательном нотариальном удостоверении всех договоров аренды земли в этом Законе и ГК речь не идет. В то же время согласно с ст. 290 ГК договор аренды земли обязательно нотариально заверяется и регистрируется.

      Договор аренды земельного участка приобретает силу после его государственной регистрации (ст. 18 Закона №161). Согласно со ст. 20 указанного Закона порядок регистрации устанавливается законом. На сегодня таким документом есть Закон Украины "О государственной регистрации вещевых прав на недвижимое имуществе и их ограничений" №1952. Однако закрепленная в нем система еще бездействует, поэтому регистрация договоров аренды земли проводится по-старому, то есть в порядке, утвержденном Постановлением №2073.

      Для государственной регистрации договоров аренды заявитель (юридически или физическое лицо) подает в соответствующий государственный орган земельных ресурсов по месту расположения земельного участка такие документы (п.5 Порядка №2073):

       - заявление о регистрации договора аренды,

       - договор аренды (в трех экземплярах),

       - план  (схему) земельного участка, предоставленный в аренду (в трех экземплярах),        

       - решения органа исполнительной власти или органа местного самоуправления о предоставлении в аренду земельного участка, который находится в государственной или коммунальной собственности,

       - результаты конкурса или аукциона (в случае обретения права на аренду земельного участка на конкурсной основе),  

       - копию государственного акта на право собственности на землю, которая находится в собственности физических и юридических лиц

      К заявлению также следует прибавить:   

      - акт перенесения границ земельного участка, который передается в аренду, на местность (в случае если они не определены в натуре);   

     - проект отвода земельного участка (в случае предоставления его в аренду с изменением целевого назначения).

Категория: Статьи о недвижимости | Добавил: stmodsessa (03.12.2009)
Просмотров: 1385 | Теги: участки, недвижимость, продажа, зарубежная, строительные работы, земельные, новострой, агенство, покупка, Турция | Рейтинг: 0.0/0