-

затраты минимальные, доход, хоть и небольшой, но регулярный, к тому же сама квартира постоянно растет в цене. Недорогие квартиры часто покупаются заботливыми родителями для своих чад «на вырост», а также инвесторами, которые собираются таким образом подкопить денег на покупку более ликвидного жилья. Многие рассматривают недвижимость, как средство сохранения денег, считая доллары, банки и ценные бумаги менее надежными способами сберечь накопленное.

Покупка даже недорогой квартиры для последующей сдачи в аренду требует осознанного выбора, учитывающего требования арендаторов. Факторы, определяющие «продажную» цену квартиры и ставку аренды, заметно расходятся. Покупая жилье для себя, человек больше внимания уделяет району, метражу, наличию зелени поблизости, виду из окна, материалу стен. Однако арендатор предъявляет к жилью совсем иные требования.

Важнейший фактор для арендатора – близость к метро. Если вы хотите, чтобы купленная вами квартира пользовалась спросом, ищите недвижимость в радиусе 15 минут ходьбы от станции метрополитена. Она обойдется вам на 5-7% дороже, зато арендная плата повысится на 10-15% в месяц. При этом такие важные для покупателя факторы как вид из окна и наличие зелени во дворе для арендатора малосущественны.

Большое внимание арендаторы уделяют «защищенности» жилья. Наличие консьержа  в парадной поднимет арендную ставку на 10%-15%.  Железная дверь в квартиру и кодовый замок на двери подъезда тоже являются преимуществом в глазах арендатора.

Арендаторы квартир в спальных районах не придают большого значения метражу комнат и кухни. Зато наличие приличного ремонта – один из важнейших факторов, влияющих на цену аренды. Здесь нужно придерживаться «золотой середины» - даже очень дорогой ремонт не может поднять цену аренды квартиры в спальном районе больше чем на 25%. Самое разумное сделать недорогой, но приличный ремонт – переклеить обои, побелить потолки, возможно, поставить новую сантехнику  – и к арендной плате можно смело прибавлять $50-$70.

То же относится к мебели и бытовой технике. Наполнять квартиру в спальном районе дорогой обстановкой и техникой невыгодно – арендная ставка не вырастет более чем на 20-25%, а имущество может быть испорчено арендатором. С другой стороны забивать квартиру ненужной вам мебельной рухлядью тоже не стоит – вопреки ожиданиям такая меблировка может даже снизить арендную плату. Дело в том, что определенный процент арендаторов (около 30%) ищет квартиры без обстановки, переезжая с квартиры на квартиру со своей мебелью. Отсутствие мебели снизит арендную ставку на 10%-15%. А вот отсутствие кухонной мебели и холодильника повлияет на цену серьезнее – до 30% убытка. Наличие телефона на сегодняшний день хотя и остается важным  для арендаторов, однако влияет на цену все меньше – многие сейчас пользуются мобильной связью.

Конечно, выигрыш от нескольких «повышающих» факторов не обязательно равняется их  арифметической сумме, поскольку есть некоторый ценовой предел, до которого потенциальный арендатор готов рассматривать предложения. Идеальным жильем под аренду (относительно недорогим при покупке и при этом максимально ликвидным для сдачи), можно считать небольшую однокомнатную квартиру в панельном доме в южных районах, близко от метро. С помощью разумных вложений в ремонт и меблировку арендную ставку такой квартиры можно увеличить  с $220 до $330 в месяц.

«Элитный» доход

Элитное жилье по подсчетам специалистов «Бекара» при грамотном управлении может окупиться за 6-7 лет. При покупке элитного жилья особенно важна консультация специалистов. Давать общие рекомендации по вложениям в элитное жилье довольно сложно, поскольку каждая элитная квартира индивидуальна.

Наиболее ликвидными для вложений являются многокомнатные квартиры в центре. Выбору дома следует уделить особое внимание. Для элитного арендатора не имеет значения расстояние до метро, но при этом очень важно наличие парковки, охраны, приличного дворика и вида из окна. При вложениях в расселение коммунальных квартир, хозяину следует самостоятельно привести подъезд в порядок, нанять консьержа и оборудовать вход техникой слежения. Однако, готовясь к такой солидной инвестиции, необходимо обратить внимание на соседей – наличие нескольких неблагополучных пьющих семей способно свести «на нет» все усилия – подъезд будет быстро приведен в прежнее состояние.

Затраты хозяина элитной квартиры на ремонт могут быть сопоставимы со стоимостью самой квартиры. Квартира должна быть отремонтирована по евростандарту (желательно с привлечением дизайнера), а также оборудована современной бытовой техникой (стиральная машина и микроволновая печь - как минимум). В первую очередь необходимо обставить и оборудовать кухню и ванную. Меблировка элитной квартиры повышает ее стоимость (мебель должна быть  импортной, хорошего качества), однако арендодатель должен быть готов вывезти мебель по желанию арендатора. Если все расчеты были верны, а вложения значительны, цену аренды элитной квартиры можно увеличить до $6 000 в месяц.

Небольшие квартиры в «музейной» зоне Петербурга выгодно сдавать в посуточную аренду. Если квартира отремонтирована по евростандартам, со вкусом обставлена и оборудована бытовой техникой, то ее можно предлагать арендаторам по цене от $70 до $150 в день. При сдаче квартиры в посуточную аренду можно ожидать более быстрого возвращения вложенных средств  (3 – 5 лет, из расчета, что квартира будет занята постояльцами один день из двух). Следует отметить, что сдача квартиры в посуточную аренду имеет свои сложности. Затраты на содержание подобной квартиры больше – необходимо постоянно обновлять мебель и технику, делать косметический ремонт. После каждого гостя необходима уборка – для этого приходится нанимать персонал. Кроме того, поиск арендаторов для посуточной аренды очень сложен - 50-60% заполняемость считается хорошей, но не всегда достижима. Часто сдача квартиры в посуточную аренду становится для арендодателя "профессией”, а не источником дополнительного заработка.